11 березня 2020 року уряд України оголосив загальнонаціональний карантин, що триватиме до 3 квітня 2020 року. 16 березня 2020 року карантин був посилений додатковими тимчасовими обмежувальними заходами у багатьох сферах (обмеження руху транспорту, призупинення багатьох видів господарської діяльності, закриття кордонів), метою яких стало запобігання поширенню коронавірусу ("COVID-19 Обмеження"). Також, рішенням Київської міської ради №488 від 20 березня 2020 року у м. Києві був запроваджений режим надзвичайної ситуації.
У цьому повідомленні в розрізі оренди нерухомого майна розглядаються питання форс-мажору та інших правових наслідків Обмежень COVID-19.
Чи визнаються Обмеження COVID-19 форс-мажором?
17 березня 2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19) ("Закон щодо COVID-19").
Одним з нововведень Закону щодо COVID-19 стало включення "карантинів, встановлених Кабінетом Міністрів України" до ілюстративного переліку форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Таке нововведення не тягне за собою автоматичне виконання положень щодо форс-мажору, що містяться у договорах оренди, та не допускає невиконання зобов'язань за договорами оренди, а лише дозволяє заінтересованій особі отримати сертифікат, який підтверджує визнання Обмежень COVID-19 форс-мажорною обставиною ("Сертифікат").
У свою чергу, Сертифікат підлягає видачі Торгово-промисловою палатою України лише за умови надання заінтересованою особою достатніх доказів того, що неможливість виконання зобов'язань за договором оренди була безпосередньо спричинена Обмеженнями COVID-19.
Звертаємо увагу, що визнання Обмежень COVID-19 форс-мажором звільняє заінтересовану особу від відповідальності за неналежне виконання зобов'язань, спричинене Обмеженнями COVID-19. Наприклад, орендарі можуть бути звільнені від відсотків за несвоєчасну сплату орендної плати або від інших передбачених договорами оренди штрафних санкцій, а орендодавці - від штрафів за ненадання орендарям приміщень, придатних для цілей оренди. При цьому, звільнення від зобов'язання щодо сплати орендної плати можливо на підставі інших засобів правового захисту, передбачених чинним законодавством.
Чи є підстави для зменшення розміру орендної плати?
Законодавство України надає орендарям право вимагати зменшення орендної плати або не сплачувати орендну плату у наступних випадках:
- Зміна умов господарювання: орендна плата може бути частково зменшена у разі зміни умов господарювання, зазначених у договорі оренди, з причин, що не залежать від орендаря;
- Неможливість використання орендарем приміщень: орендар має право не сплачувати орендну плату у разі неможливості користування ним орендованим приміщенням через обставини, за які орендар не несе відповідальності.
Ступінь неможливості користування приміщенням або зміни умов господарювання, а також їх причинно-наслідковий зв'язок з Обмеженнями COVID-19, підлягатимуть визначенню залежно від кожного конкретного випадку.
Чи можливо розірвати договір оренди у зв'язку з Обмеженнями COVID-19?
Згідно з чинним законодавством України, невиконання орендарем або орендодавцем відповідних зобов'язань у зв'язку з обставинами, що знаходяться поза межами їх контролю, не призводить до автоматичного розірвання договору оренди. Проте, будь-яка з сторін може ініціювати процедуру розірвання договору оренди у зв'язку з істотною зміною обставин.
Рекомендовані дії
- Проаналізувати наявні юридичні механізми, що можуть забезпечити захист ваших інтересів за договорами оренди від наслідків Обмежень COVID-19 (наприклад, слід детально ознайомитись з положеннями договору оренди щодо форс-мажору з тим, щоб визначити належну процедуру та строки для направлення повідомлень, ініціювати обговорення перегляду умов оренди, зокрема, щодо розміру та порядку сплати орендної плати тощо).
- Компаніям, які наразі знаходяться в процесі орендних переговорів, слід розглянути можливість включення у договір оренди положень, що охоплюватимуть найрізноманітніші випадки прострочень та інших наслідки пандемії COVID-19 (не лише щодо форс-мажору).
Коронавірус та пов'язані з ним обмежувальні заходи, ймовірно, негативно впливатимуть на господарську діяльність протягом наступних кількох місяців, і тому питання адаптації договорів оренди до цих реалій стає все більш важливим.
Будь ласка, звертайтесь до нас у разі виникнення потреби у більш детальному обговоренні будь-якого з питань, зазначених у цьому повідомленні.
Інші новини, огляд законодавчих ініціатив щодо COVID-19 та інша інформація доступні у Довідковому центрі щодо коронавірусу, який надає доступ до інформаційних ресурсів, повідомлень про законодавчі зміни в різних країнах, а також до контактних осіб в наших офісах, які можуть відповісти на додаткові питання.
