У квітні 2023 року команда практики аграрного та земельного права EVERLEGAL відстояла на рівні ВП ВС у межах справи № 357/8277/19 правильну позицію щодо моменту набрання чинності договорами оренді землі, укладеними після 01.01.2013.
До цього суди переважно керувалися постановою Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, яка не відповідала законодавству щодо оренди землі, яке діє з 2013 року, і команда EVERLEGAL боролася з цим не один рік, зрештою дійшовши до рівня ВП ВС.
Історія виникнення та складність спору у справі № 357/8277/19
У 2013 році клієнт EVERLEGAL, одна з дочірніх компаній одного з провідних агрохолдингів в Україні – Agromino, уклав договір оренди землі з її власницею, а в 2015 році провів державну реєстрацію права оренди на її земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ) і надалі користувався цією ділянкою для вирощування сільськогосподарських культур.
Наприкінці лютого 2018 року власниця орендованої земельної ділянки разом з групою інших орендодавців клієнта звернулися зі скаргою на рішення державних реєстраторів про реєстрацію права оренди клієнта на їхні земельні ділянки до так званої Антирейдерської комісії при Міністерстві юстиції України, яка, не виправдавши своєї назви, задовольнила цю скаргу і скасувала відповідні рішення державних реєстраторів, фактично позбавивши клієнта права оренди. Одразу, у день видачі відповідного наказу Міністерством на земельні ділянки скаржників було зареєстровано право оренди за іншим орендарем.
Команда EVERLEGAL оспорила у судовому порядку як наказ Міністерства, так і договори оренди землі, укладені з новим орендарем, однак у процесі розгляду вказаних судових процесів спірні земельні ділянки було поділено або об'єднано та укладено щодо них нові договори оренди землі, у зв'язку з чим ми були вимушені подавати від клієнта нові позови уже щодо утворених внаслідок поділу/об'єднання ділянок, один серед яких розглядався у межах справи № 357/8277/19.
Які висновки надала ВП ВС у справі № 357/8277/19?
У постанові ВП ВС у цій справі зазначена низка висновків, які варто враховувати у спорах щодо оренди землі та навіть загалом у спорах щодо нерухомості:
- починаючи з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Договір оренди землі, укладений після 01.01.2013, вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, а не з моменту державної реєстрації права оренди, як неправильно зазначив ВСУ у постанові від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16. З моментом державної реєстрації права оренди пов'язується виникнення цього права!
- у разі скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди земельної ділянки та подальшого визнання незаконним і скасування відповідного наказу Міністерства у судовому порядку право оренди є дійсним з моменту первісного внесення до ДРРПНМ запису про державну реєстрацію права оренди, оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права. Загалом ці висновки застосовні до усіх випадків скасування Міністерством юстиції України рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
- у разі спору про право оренди земельної ділянки для захисту прав первісного орендаря може бути застосовано спосіб захисту шляхом витребування ділянки з чужого незаконного володіння наступного орендаря, адже зареєстроване право оренди землі є речовим правом і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. При цьому, задоволення вимоги про витребування земельної ділянки у такому випадку повністю поновлює порушені права первісного орендаря, у разі заявлення такої позовної вимоги необхідності визнавати недійсним договір оренди землі з наступним орендарем немає, адже судове рішення про витребування земельної ділянки у цьому випадку буде підставою для внесення відповідних змін до ДРРПНМ. Водночас, це не означає, що визнання недійсним договору оренди землі з наступним орендарем є неналежним способом захисту прав у подібній ситуації, просто його не можна застосувати одночасно з витребуванням.
- якщо земельна ділянка належить фізичній особі, а первісним і наступним орендарями є юридичні особи, спір щодо витребування ділянки підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, оскільки предметом спору у такому випадку, є земельна ділянка, власником якої є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного з позивачем, так і двох наступних, укладених з відповідачем) і предмет спору безпосередньо стосується прав і обов'язків власника земельних ділянок.
- виходячи з норм ст. 110 Земельного кодексу України, поділ земельної ділянки не припиняє ані права оренди на неї орендаря, ані дію договору оренди землі, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки. Цей висновок може бути застосовано також у випадку об'єднання земельних ділянок і не тільки відносно права оренди, а й будь-яких інших прав на земельну ділянку (наприклад, право постійного користування, емфітевзис).
З повним текстом постанови ВП ВС у справі № 357/8277/19 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/110367952
Над справою працювала команда практики EVERLEGAL з аграрного та земельного права на чолі з її керівником – Світланою Тетерею.
