30-31 березня 2020 року Верховна Рада України прийняла Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення" ("Новий Закон"), який тривалий час обговорювався у бізнес-спільноті. Новим Законом пропонується скасувати заборону на продаж земель сільськогосподарського призначення, яка діє в Україні близько 19 років. Новий Закон було передано Президенту на підписання, після чого його буде офіційно оприлюднено.
Діючі обмеження на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення
- заборона купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім викупу для суспільних потреб);
- заборона відчуження, зміни цільового призначення, внеску в статутний капітал юридичних осіб земель сільськогосподарського призначення приватної власності.
Як тільки Новий Закон набуде чинності, вищезазначені обмеження будуть скасовані поетапно у строки, передбачені Новим Законом.
Новий Закон передбачає наступну правову концепцію для українського ринку сільськогосподарських земель.
- Хто може бути власником земель сільськогосподарського призначення?
- Придбавати землі сільськогосподарського призначення можуть лише громадяни України, юридичні особи, зареєстровані в Україні громадянами України, державою або територіальними громадами України, а також держава та територіальні громади України;
- Банки можуть отримати земельні ділянки сільськогосподарського призначення в порядку звернення стягнення на заставні землі і зобов'язані продати одержані земельні ділянки протягом 2 років після звернення стягнення;
- Іноземним фізичним, юридичним особам та українським юридичним особам, які мають іноземців серед учасників, забороняється придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, якщо тільки це не буде дозволено за результатами голосування на Всеукраїнському референдумі;
- Нижче наведено перелік фізичних та юридичних осіб, яким заборонено придбавати землі сільськогосподарського призначення, а саме:
- юридичним особам, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
- особам, які належать або належали до терористичних організацій;
- юридичним особам, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
- юридичним особам, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
- юридичним особам, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
- фізичним та юридичним особам, до яких застосовано санкції у вигляді заборони на придбання земельних ділянок, а також пов’язаним із ними особам;
- українським юридичним особам, що перебувають під контролем осіб, зареєстрованих у державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
- Які сільськогосподарські землі можна придбати?
- Іноземні фізичні, юридичні особи та українські юридичні особи, які мають іноземців серед учасників, не можуть придбати земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України, незалежно від результатів голосування на всеукраїнському референдумі;
- Забороняється продаж земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності.
- Обмеження
- Громадянам України дозволяється придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення з 1 липня 2021 року (дата набрання чинності Новим Законом). Загальна площа таких земельних ділянок у власності однієї особи до 1 січня 2024 року не може перевищувати 100 га;
- Юридичним особам дозволяється придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення з 1 січня 2024 р., за винятком одержання земельних ділянок сільськогосподарського призначення банками у порядку звернення стягнення на заставні землі;
- До 1 січня 2030 року ціна земель сільськогосподарського призначення, відведених у натурі фізичним особам-власникам земельних часток, не може бути меншою за нормативну грошову оцінку землі.
- Максимальна площа земель сільськогосподарського призначення у власності однієї особи не може перевищувати 10 тис. га (100 га з 1 липня 2021 р. по 1 січня 2024 р.);
- Вимоги до угод із землями сільськогосподарського призначення
- При продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення застосовуються переважні права (наприклад, орендар земельної ділянки має переважне право на придбання такої земельної ділянки), і такі переважні права можуть бути передані третім особам;
- Платежі за угодами із землями сільськогосподарського призначення можуть здійснюватися лише у безготівковій формі, а покупець повинен довести джерело походження грошей чи інших активів, переданих як плату за придбану земельну ділянку.
Контакти
Наталія Кочергіна
Партнер, керівник відділу Нерухомості та Будівництва
Олег Мільченко
Старший юрист, Нерухомість та Будівництво
