Під час дії воєнного стану в Україні було внесено декілька змін до законодавства України, що регулює питання будівництва. Також продовжується процес цифровізації дозвільної системи у сфері будівництва. Нижче наводимо стислий опис найбільш важливих для бізнесу змін.
April 4, 2024
Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року (далі «Закон про об’єкти»)
Закон про об’єкти запроваджує поняття спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такий об’єкт. Спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості підлягає державній реєстрації
Майбутній об'єкт нерухомості визначається як передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).
Закон про об‘єкти поділяє об’єкти незавершеного будівництва на:
- подільні - такі, що містять два та більше майбутніх об’єктів нерухомості;
- неподільні – такі, у складі яких немає майбутніх об’єктів нерухомості.
Переліки основних технічних характеристик подільного об’єкта незавершеного будівництва та відомостей про майбутні об'єкти нерухомості, які продано та які продаються, затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 21 квітня 2023 р. № 378 «Деякі питання реалізації Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Згідно із зазначеною Постановою інформація щодо технічних характеристик та майбутні об'єкти нерухомості, які продано та які продаються, повинна розміщуватись на веб-сайті замовника будівництва (забудовника).
З метою гарантування прав набувачів майбутніх об’єктів нерухомості, Законом про об’єкти передбачено, що подільні об’єкти незавершеного будівництва не можуть перебувати у цивільному обороті, за виключенням випадків обтяження іпотекою та заміни забудовника. Також замовник будівництва зобов'язаний визначити перелік майбутніх об'єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку (тобто сукупність майбутніх об'єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об'єкта незавершеного будівництва чи кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу) та речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта чи відповідної черги будівництва / пускового комплексу, з метою гарантування добудови відповідного об'єкта іншими особами, у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва / девелопера будівництва.
Мінімальний розмір гарантійної частки визначено Постановою № 8 Кабінету Міністрів України від 3 січня 2023 р. «Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна» та становить у відсотковому відношенні до загальної площі айбутніх об'єктів нерухомості у подільному об'єкті незавершеного будівництва» :
- 10 відсотків - для мм. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;
- 5 відсотків - для інших населених пунктів.
Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності» від 12 травня 2022 року (далі «Закон про реформування»)
Закон про реформування передбачає створення нового спеціального виду містобудівної програми - «Програма комплексного відновлення області, території територіальної громади (її частини)», яка постраждала внаслідок збройної агресії проти України або в якій сконцентровані соціально-економічні, інфраструктурні, екологічні чи інші кризові явища.
Такі обласні або місцеві програми комплексного відновлення територій визначатимуть основні просторові, містобудівні та соціально-економічні пріоритети політики відновлення і включатимуть заходи для забезпечення відновлення території відповідної області або територіальної громади (її частини).Програма комплексного відновлення не належить до містобудівної документації.
Положення затвердженої програми комплексного відновлення території територіальної громади є складовими вихідних даних для розроблення та внесення змін до містобудівної документації на місцевому рівні.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» від 17.06.2020 р. (зі змінами) запроваджено новий вид містобудівної документації на місцевому рівні – комплексний план просторового розвитку території територіальної громади, а також внесено низку інших змін до закону в частині регулювання розроблення містобудівної документації на місцевому рівні. Таким чином, комплексний план просторового розвитку території територіальної громади (її частини) повинен буде розроблятись також з урахуванням відповідної програми комплексного відновлення.
Законом про реформування передбачається врегулювати питання у містобудуванні, які необхідні для вирішення нагальних проблем, викликаних війною, зокрема:
- розміщення, у тому числі будівництва, будівель і споруд,призначених для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб, які втратили житло внаслідок бойових дій;
- переміщення (евакуації) виробничих потужностей підприємств із зони бойових дій;
- спрощення будівництва окремих об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури в умовах воєнного стану;
- створення передумов для комплексного відновлення населених пунктів (територій), які постраждали внаслідок війни.
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку зміни цільового призначення земельних ділянок для залучення інвестицій з метою швидкої відбудови України» від 6 лютого 2024 року (далі «Закон про спрощення»)
28 лютого 2024 року Закон про спрощення був офіційно опублікований. Цей Закон:
- Дозволяє змінювати цільове призначення земельних ділянок без розроблення містобудівної та землевпорядної документації у разі відсутності розробленої містобудівної документації на місцевому рівні. Такий спрощений підхід стосуватиметься земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, для розміщення таких об'єктів згідно з класифікатором, за яким здійснюється класифікація будівель і споруд:
- промислові та складські будівлі;
- нежитлові сільськогосподарські будівлі;
- трубопроводи, лінії електронних комунікаційних мереж та електропередачі (крім магістральних нафтопроводів та газопроводів);
- комплексні споруди промислових об'єктів (крім споруд підприємств, що здійснюють видобування, виробництво та переробку ядерних матеріалів, споруд підприємств і установок із збагачення та перероблення ядерного палива; споруд підприємств, призначених для термічного оброблення (спалювання) побутових відходів; атомних електростанцій).
Такий спрощений порядок діятиме протягом п'яти років з дня припинення воєнного стану в Україні або у відповідній окремій місцевості.
- Дозволяє зміну цільового призначення особливо цінних земель та земельних лісових ділянок з метою їх використання для цілей, не пов'язаних із веденням лісового господарства, у разі розміщення об'єктів енергетики, у тому числі технологічної інфраструктури об'єктів енергетики
- Передбачає створення реєстру територій, забруднених / імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами
Закон про спрощення набирає чинності через три місяці з дня його опублікування, тобто з 28 травня 2024 року.
Якщо у Вас є запитання щодо вищезазначеного або щодо Вашого проекту будівництва, звертайтеся до нашої команди.
- Володимир Монастирський, Партнер, Київ, D. +380 44 494 47 74, Volodymyr.Monastyrskyy@dentons.com
- Олег Кучанський, Радник, Київ, D. +380 44 494 47 74, Oleg.Kuchanskyy@dentons.com
- Наталія Левчук, Старший юрист, Київ, D. +380 44 494 47 74, Natalia.Levchuk@dentons.com
Про Dentons
У більш ніж 80 країнах Dentons допомагає вам розвивати, захищати, спрямовувати та фінансувати вашу організацію, надаючи унікальні глобальні та специфічні локальні юридичні рішення. Поліцентричні, цілеспрямовані та прихильні до інклюзії, різноманітності, рівності та сталого розвитку, ми зосереджуємося на тому, що для вас дійсно є важливим.
